各項目根據各自配備的技術(shù)力量和設備情況,決定設備/系統是外判或自己維修保養,正確地把握這兩者的關(guān)系非常重要,請專(zhuān)業(yè)公司保養需要支付昂貴的費用,如果沒(méi)有把握,自己保養則有可能達不到預期效果,甚至損壞設備。
為了保證公司大廈正常運行、延長(cháng)設備的使用壽命和節約能源,管理處工程部除了進(jìn)行正常的操作運行、故障維修和緊急搶修外,還需根據實(shí)際情況,制定具體定期的維修保養計劃,以下是電設備的一般維修保養制度:
保安和清潔工在日常巡樓及打掃時(shí)應留意觀(guān)察照明燈具和應急照明指示是否齊全,燈泡/管有沒(méi)有缺損、不亮,如有應及時(shí)通知工程部更換或修復。
工程部每一至二周應就對公共部位燈具的外觀(guān)、照明度和色調等進(jìn)行巡查和檢修,若發(fā)現燈管/燈盤(pán)/燈罩有積灰現象,需進(jìn)行必要的清潔工作。
變配電室在對變壓器、開(kāi)關(guān)箱等設備的電壓、電流和功率因素等表計進(jìn)行按時(shí)記錄時(shí),需注意外觀(guān)、氣味和聲音等方面是否有異常,發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理解決。每天兩次檢查變壓器溫度,發(fā)現溫度過(guò)高要及時(shí)降溫。
對未投入使用的,能切換的要定期切換使用,不能切換的要安排每季開(kāi)啟檢查一次。
空氣斷路器、隔離開(kāi)關(guān)和真空開(kāi)關(guān)每天巡視檢查外觀(guān)情況,每月檢查插頭接觸情況,進(jìn)行插頭清潔,并檢測溫升是否過(guò)高。
應急用電設備包括直流蓄電池等,一般采取自行維護保養,故障報修的方法。
直流蓄電池每周檢查一次,檢查內容:液面、電極板、臺架、端子、電壓表、電流表等是否正常,開(kāi)關(guān)切換是否正常,池內液體是否缺少,液體到達最低位置時(shí)應及時(shí)加液,并檢查報警裝置是否失效。
樓宇自動(dòng)控制系統的設備一般外判專(zhuān)業(yè)公司維護保養。工程部在操作使用過(guò)程中,發(fā)現問(wèn)題及時(shí)記錄和報修,平時(shí)需督促和配合專(zhuān)業(yè)公司做好例行的維護保養工作。
一般每月應檢查屋宇自控主機的功能;檢查各種溫度、壓力、流量、液位、電壓及電流等探頭和觸點(diǎn);檢查現場(chǎng)處理器以及檢查巡更系統的工作情況。
每二個(gè)月檢查所有由屋宇自控系統集中控制的電磁閥、電動(dòng)調節閥和蝶閥等工作情況。
衛星接收、閉路電視和公共廣播系統
衛星接收、閉路電視和公共廣播系統可視情況自行維護保養,故障報修的方法,也可外判維護保養。
衛星接收每年對衛星立柱鍋面油漆一次,傳動(dòng)機構要換新牛油。每月一次對前置視音設備的穩壓電源、高頻頭、衛星接收機、制轉器和調制器等進(jìn)行檢查,保證圖像播放清晰。
閉路電視每年對天線(xiàn)立架油漆一次,每月一次對頻道轉頻器、主放大器、雷擊保護器、干線(xiàn)放大器、分配器和供電器等設備進(jìn)行檢查,保證閉路電視播放質(zhì)量。
每月一次對話(huà)筒、調諧器、錄放音座、CD機、節目選擇器、混音機柜和功放等設備進(jìn)行檢查。每二個(gè)月對吸頂喇叭、掛壁音箱及線(xiàn)路等進(jìn)行檢查,保證公共廣播系統的播音質(zhì)量。
衛星接收、閉路電視和公共廣播系統可視情況自行維護保養,故障報修的方法,也可外判維護保養。
衛星接收每年對衛星立柱鍋面油漆一次,傳動(dòng)機構要換新牛油。每月一次對前置視音設備的穩壓電源、高頻頭、衛星接收機、制轉器和調制器等進(jìn)行檢查,保證圖像播放清晰。
閉路電視每年對天線(xiàn)立架油漆一次,每月一次對頻道轉頻器、主放大器、雷擊保護器、干線(xiàn)放大器、分配器和供電器等設備進(jìn)行檢查,保證閉路電視播放質(zhì)量。
火災自動(dòng)報警系統主機和煙感探頭一般外判維護保養,物業(yè)管理公司需做好各項記錄,對各種消防需做好定期的檢查、試驗和保養維修工作。
每日應檢查火災報警控制器的功能,并應按規定的格式填寫(xiě)系統運行和控制器日檢登記表。
每季度應檢查和試驗火災自動(dòng)報警系統的下列功能,并應填寫(xiě)季度登記表:
采用專(zhuān)用檢測儀器分期分批試驗探測器的動(dòng)作及確認燈顯示。
試驗火災警報裝置的聲光顯示。
試驗水流指示器、壓力開(kāi)關(guān)等報警功能、信號顯示。
對備用電源進(jìn)行1~2次充放電試驗,1~3次主電源和備用電源自動(dòng)切換試驗。
用自動(dòng)或手動(dòng)檢查下列消防控制設備的控制顯示功能,每半年檢查1次。
防排煙設備,電動(dòng)防火閥、防火門(mén)、防火卷簾等的控制設備。
室內消火栓、自動(dòng)噴水滅火系統的控制設備。
鹵代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定滅火系統的控制設備。
火災事故廣播、火災事故照明燈及疏散指示標志燈。
強制消防電梯停于首層試驗。
消防通訊設備應在消防控制室進(jìn)行對講通話(huà)試驗。
檢查所有轉換開(kāi)關(guān)。
強制切斷非消防電源功能試驗。
每年一次用專(zhuān)用檢測儀器對所安裝的探測器試驗;試驗火災事故廣播設備的功能;檢查所有滅火機,按不同類(lèi)型更換液體等工作。
探測器投入運行2年后,應每隔3年全部清洗一遍,并做響應閾值及其它必要的功能試驗,合格者方可繼續使用,不合格者嚴禁重新安裝使用。
一般安保監控系統外判專(zhuān)業(yè)公司定期維護保養,主要內容:閉路電視攝像傳輸、顯示和門(mén)對講系統等,現場(chǎng)不能修復的設備,專(zhuān)業(yè)公司需負責替換措施,保證系統不中斷運行。
攝像部分:每月二次定期到現場(chǎng)對攝像部分檢查和保養,清潔攝像機罩和護鏡玻璃,用鹿皮清潔鏡頭,調整焦距、光圈(固定鏡頭),調校攝像范圍至正確位置及輸出圖像信號至規范要求。檢查云臺水平、垂直轉動(dòng)工能是否正常并調校規范要求。
傳輸部分:一個(gè)月一次檢查插頭及接線(xiàn)柱,發(fā)現銹蝕和接觸不良,需作必要的維修或更換。檢查電纜的固定情況,特別是電梯井內的視頻、電源電纜。
顯示部分:每二個(gè)月一次清潔顯示屏及外殼,檢查插座、旋鈕、接線(xiàn)柱顯示圖像是否清楚,錄像放像的質(zhì)量,并清洗磁頭。
門(mén)對講系統:每半年一次對對講系統設備進(jìn)行全面測試和調校。
綜合布線(xiàn)系統:每年檢查二次電話(huà)機房、弱電井內綜合布線(xiàn)配線(xiàn)架是否完好,并進(jìn)行清潔工作。
車(chē)庫自動(dòng)化管理系統一般外判專(zhuān)業(yè)公司承擔維護保養,也可采用故障維修的方式,物業(yè)管理公司需保持所有的欄桿、標志不被損壞弄臟。
每月一次檢查主機設備。欄桿傳動(dòng)部分每年要換新牛油。
清潔工在打掃廁所時(shí),注意各種潔具是否漏水、損壞,若有應及時(shí)通知工程部修復或更換!
每月對各廁所和開(kāi)水間的潔具、龍頭、地漏和上下水等情況進(jìn)行巡檢和修理。
每年二次清洗各種水箱,同時(shí)檢查浮球閥、進(jìn)出水閥門(mén)和排水閥是否完好;每年一次檢查各種水管、閥門(mén)、減壓閥和排水井等的工作情況。
若遇臺風(fēng)和大暴雨過(guò)后,巡視各排水管和井等情況,發(fā)現問(wèn)題及時(shí)解決。
各類(lèi)水泵通常包括:消防/噴淋泵、給水泵、冷卻水泵、冷凍水泵、潛水泵、排污泵及增加泵等,,一般采取自行維護,故障報修的方法。
每月二次進(jìn)行巡視檢查各類(lèi)水泵,主要內容:聲響、震動(dòng)、電流、電壓及壓力表等。
每一至二年對水泵進(jìn)行一次大修保養,檢查維修水泵的電機絕緣、自動(dòng)控制箱、軸承、葉輪和密封等。
對于未投入使用和不經(jīng)常開(kāi)啟的各種消防水泵,每季度需進(jìn)行一次試運轉,運轉時(shí)間一般不低于10分鐘,運轉時(shí)特別注意超壓保護,謹防發(fā)生事故。
電梯包括垂直客梯、自動(dòng)扶梯、觀(guān)光梯和貨梯等屬專(zhuān)業(yè)性、危險性較強的設備,一般由專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行定期的維修保養,以確保升降安全。
一般電梯的例行維護保養每月不少于二次,主要內容:對設備進(jìn)行檢查、測試、調整、修理、加油和潤滑等,并根據專(zhuān)業(yè)公司的計劃進(jìn)行月保養、季保養和年度保養。
保養單位必須保證通過(guò)勞動(dòng)局對電梯每年進(jìn)行一次的年度安全檢查,每二年進(jìn)行一次限速器測試,每五年進(jìn)行一次負荷調整試驗,自動(dòng)扶梯每半年進(jìn)行一次年度安全檢查。
物業(yè)管理公司的主要工作是督促和配合專(zhuān)業(yè)公司的檢修工作,按保養合同核查維修保養的工作量和更換零件數量等,并做好記錄。每月清潔一次電梯井坑底、機房。
空調制冷機組是整個(gè)空調系統的心臟,專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求較高,其維修保養一般應請專(zhuān)業(yè)公司或在專(zhuān)業(yè)公司指導下進(jìn)行。
通常需在每年3~4月(開(kāi)機前)和10~11月(停機后)進(jìn)行二次定期保養維修,具體內容根據專(zhuān)業(yè)公司預定計劃進(jìn)行。
物業(yè)公司操作人員平時(shí)需按隨機文件中規定的操作程序進(jìn)行操作運行,將運行數據記錄在冊,并注意觀(guān)察潤滑油的油位和顏色、冷卻水、冷凍水的溫度和壓力變化、制冷劑液位、聲音、電流、真空度、震動(dòng)、泄漏和保溫等情況,發(fā)現異常情況及時(shí)切換使用備用機組,同時(shí)報請專(zhuān)業(yè)公司維修。
每年二次檢查管道的閥門(mén)、法蘭、變經(jīng)管、伸縮節、軟接頭、溫度計、壓力表和保溫等情況,發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理解決。
每月一次清洗回風(fēng)中過(guò)濾網(wǎng)。
每半年一次檢查防火閥和排煙閥執行機構是否完好。
每年一次檢查風(fēng)管和風(fēng)口,修復損壞部位,主要內容:
風(fēng)管的滲漏;
保溫是否破損;
風(fēng)量調節閥位置;
送回風(fēng)口是否損壞;
止回閥能否靈活開(kāi)啟關(guān)閉!
避雷系統的檢查包括外觀(guān)巡視檢查和測量?jì)蓚(gè)方面。
每年對外觀(guān)巡視檢查一次,主要包括對接閃器、引下線(xiàn)及避雷帶等各部分的連接是否可靠,有沒(méi)有受機械損傷、腐蝕、銹蝕等情況,支撐是否牢固。對檢查出的不同問(wèn)題,應采取不同的修繕辦法,如加固、補強、調整、涂刷保護漆膜、局部更換等,以保持其正常狀態(tài)下工作。
每年一次用接地搖表來(lái)測量避雷接地電阻是否符合要求,每二年請有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行一次全面測試。
此外,若強雷雨過(guò)后,應注意對避雷系統進(jìn)行巡視檢查。
根據玻璃幕墻墻面積灰污染程度,確定清洗幕墻數次,一般每季度一次。
玻璃幕墻正常使用時(shí),每隔5年進(jìn)行一次全面檢查,主要內容:玻璃、鋁板、密封條、密封膠、緊固件、結構硅酮密封膠等。
若遇強臺風(fēng)、地震及火災等自然災害后,應對玻璃幕墻的最不利位置進(jìn)行抽查,視損壞程度進(jìn)行維修加固。