樓宇自控系統運行維護是一項重要的工作，本文的運行維護準則比較全，文字比較多，建議收藏。完整的系統文件，是樓宇自控系統運行維護工作的根本。
1、設計說(shuō)明；
2、系統圖；
3、各系統控制原理圖；
4、點(diǎn)位表；
5、設備清單；
6、各系統控制說(shuō)明
7、點(diǎn)位測試記錄表格；
8、試運行記錄；
9、操作維護說(shuō)明書(shū)；
10、常見(jiàn)故障處理手冊；
11、系統備份光盤(pán)；
12、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)
13、竣工圖。
14、技術(shù)偏離表；
15、施工過(guò)程中相關(guān)記錄表格。
操作培訓是保證物業(yè)人員使用操作軟件進(jìn)行管理的基礎。
1、系統講解（拿到系統資料，研讀后，讓相關(guān)供應商開(kāi)始培訓）。
2、上位機軟件培訓（查詢(xún)歷史記錄、報表打印、設定值修改，設備開(kāi)關(guān)、時(shí)間表設定等等）。
3、各子系統的控制原理（空調系統、水系統、排風(fēng)系統等等）。
4、現場(chǎng)設備維護培訓（傳感器、執行器、壓差開(kāi)關(guān)等等）。
5、常見(jiàn)故障處理方法培訓。
合理的權限設定很重要，可以保證在功能正常使用的同時(shí)系統的安全性。
管理級別：（一般情況下）
1、管理員
2、工程師
3、值班組長(cháng)
4、操作員
5、訪(fǎng)客
合理的參數設定是控制系統節能有效運行的有力保證。
參數設定：
1、房間溫度
2、房間壓力
3、房間濕度
4、上下限報警
5、PID設定
規范合理的故障處理流程是排除當前故障，避免今后故障，或更快處理今后故障的保障。
第一、常見(jiàn)故障
1、房間溫濕度報警
2、房間壓力報警
3、房間濕度報警
第二、重要故障
1、控制失效
2、數據丟失
應急處理是應對任何突發(fā)情況的最后屏障。
應急處理的一般方法：
1、設備開(kāi)關(guān)
2、執行器手動(dòng)
3、水閥手動(dòng)
專(zhuān)業(yè)公司的定期維護工作是樓宇自控系統保持長(cháng)期有效工作的保障。
供應商維護
1、維護內容
2、維護表格
3、維護周期
1、供水、空調設備房漏水監測
作為超高層建筑的XX廣場(chǎng)其供水系統是靠分布在不同樓層的供水設施及水箱逐級提升來(lái)完成供水任務(wù)，其空調系統也是按不同的樓層分區進(jìn)行供應冷凍水來(lái)達到空調的目的，這些供水設施、水箱及空調系統冷凍水系統，均分布在大廈的不同樓層，一旦發(fā)生水箱漏水及冷凍水管軟連接爆裂，在無(wú)人值守的設備房將會(huì )泛濫成災，如果漏水量過(guò)大，一旦排放不及，將會(huì )殃及下層用戶(hù)，根據幾次爆管的教訓，建議最好在高層摟宇的水泵房、空調冷凍水系統周邊設施裝設漏水探測系統。
2、 UPS電源輸入端電壓檢測
超高層摟宇一般均設置有龐大的復雜的BA控制系統，安�？刂葡到y以及消防報警系統，這些系統的電源一般均由大廈的UPS電源來(lái)保障供應，因此UPS電源的可靠性及穩定性是關(guān)系到大廈能否安全運行的關(guān)鍵，因此必須對UPS的工作狀態(tài)進(jìn)行嚴密的監視，特別是UPS電源的前端輸入電源，除了在技術(shù)手段上要采用多路供電以外，必須裝設電壓傳感器來(lái)檢測前端輸入的情況，因為有時(shí)候維修人員在季度、年度線(xiàn)路檢修時(shí)，可能都會(huì )導致該前端供電線(xiàn)路較長(cháng)時(shí)間的停電，當維修人員疏忽或電源切換裝置發(fā)生故障時(shí)，等到中央控制室人員發(fā)現停電時(shí)，這時(shí)的UPS電源已經(jīng)耗盡電池，直接影響UPS電池壽命及系統的正常工作。
3、變壓器的供壓參數和檢測應慎重
某些變壓器或高壓環(huán)網(wǎng)柜參數監測點(diǎn)（例如變壓器溫度），因為安裝位置距離高壓側較近，一旦變壓器或高壓環(huán)網(wǎng)柜由于自身質(zhì)量問(wèn)題或其他原因引起的短路或相間擊穿，強大的電壓將沿著(zhù)BA系統傳感器進(jìn)入DDC，并沿著(zhù)DDC與DDC之間的工作電源損毀沿途多個(gè)DDC，因此選擇這些涉及到變壓器或高壓環(huán)網(wǎng)柜參數監測點(diǎn)的，應慎之又慎，如果配電系統已有完善的檢測及報警設施，這些監測點(diǎn)最好不接，除非你能保證相關(guān)的線(xiàn)路有足夠的抗浪涌的能力。
4、消防管網(wǎng)壓力檢測至關(guān)重要
在對消防系統的檢測中，除了對各種消防設備的狀態(tài)進(jìn)行檢測外，對系統管網(wǎng)的壓力檢測至關(guān)重要，管網(wǎng)壓力過(guò)低會(huì )大大影響系統的消防功能，壓力太高又會(huì )對管網(wǎng)造成爆管的危險，最好在各消防區域管網(wǎng)的最有利點(diǎn)和最不利點(diǎn)進(jìn)行監控，并根據區域管網(wǎng)的具體高度設定有利點(diǎn)和不利點(diǎn)的正常壓力范圍，能在壓力過(guò)高或過(guò)低時(shí)及時(shí)發(fā)出報警，并可通過(guò)最有利點(diǎn)和最不利點(diǎn)的壓力以及管網(wǎng)高度測出管網(wǎng)中的減壓閥是否正常工作。這樣為消防系統的安全、穩定提供了有利的保障。
5、新風(fēng)機過(guò)濾網(wǎng)檢測可用微壓差開(kāi)關(guān)代替微壓差傳感器
在新風(fēng)機過(guò)濾網(wǎng)壓差檢測時(shí)，如果從經(jīng)濟角度考慮，可采用微壓差開(kāi)關(guān)代替連續輸出的微壓差傳感器對新風(fēng)過(guò)濾網(wǎng)兩側的壓差進(jìn)行監視，因為微壓差開(kāi)關(guān)同樣可以實(shí)現微壓差傳感器的壓差報警功能，但微壓差開(kāi)關(guān)比微壓差傳感器價(jià)格要便宜得多，并且比微壓差傳感器可靠耐用。在此情況下采用壓差開(kāi)關(guān)會(huì )比使用微壓差傳感器更加經(jīng)濟實(shí)惠。
6、新風(fēng)機電機和風(fēng)扇傳送帶的檢測
一般系統對新風(fēng)機檢測，會(huì )考慮到電機過(guò)熱保護報警和過(guò)濾網(wǎng)壓差報警，往往會(huì )忽略電機和風(fēng)扇之間傳送帶的檢測，當傳送帶脫落或過(guò)松時(shí)，可通過(guò)壓差開(kāi)關(guān)或壓差傳感器對風(fēng)管內和管外的壓差檢測，判定傳送帶是否脫落或太松打滑，這在新風(fēng)機系統監控中是非常必要的。
7、重要負荷開(kāi)關(guān)監控
由于超高層建筑的配電設施一般均分布在大廈不同設備層，的配電設施分布情況也是如此，而且即使位于同一設備層，也分布多個(gè)獨立的設備房中，對于這些負荷開(kāi)關(guān)的運行情況遠非人力所能監控得了的，為了保證及時(shí)了解重要負荷的供電情況，最好對這些負荷開(kāi)關(guān)進(jìn)行實(shí)時(shí)監控并設置相應的報警信號。
8．系統集成問(wèn)題
作為工程的總包商一般都會(huì )鼓勵開(kāi)發(fā)商將大廈各個(gè)控制系統集成起來(lái)，使它們工作在同一個(gè)工作平臺上，但是在系統的實(shí)際運行中，許多美好的設想、方案和現實(shí)之間往往存在著(zhù)巨大的差距，這一方面是技術(shù)本身原因，包括工程商對技術(shù)的掌握程度以及各個(gè)控制系統通訊接口及協(xié)議的兼容性，另一方面是中央控制室日常管理人員的技術(shù)素質(zhì)，由于受中央控制室值班人員技術(shù)素質(zhì)的局限性，往往無(wú)法深入透徹了解所有控制系統，真正操控各個(gè)子系統日常工作的還是各個(gè)獨立相關(guān)子系統的專(zhuān)業(yè)人員，這樣一來(lái)系統的集成性往往會(huì )成為擺設。
硬件維護主要包括控制箱、傳感器及執行器的維護。
樓宇自控系統是借助智能操作來(lái)代替人工操作的一種系統。在運行中，可能會(huì )出現畫(huà)面不穩定，數據顯示突變等現象。本樓宇自控系統采用美國施奈德開(kāi)放式Andover系統（參考），系統本身的穩定性已達工業(yè)標準，遠遠高于現場(chǎng)儀表、接線(xiàn)、變送器等。因此問(wèn)題的出現主要是因為現場(chǎng)儀表或變送器等受到干擾或配電、工藝等方面出現故障時(shí)產(chǎn)生的。本節主要講述現場(chǎng)設備的維護。
1.1 DDC控制柜內器件及接線(xiàn)
DDC控制器是現場(chǎng)設備與上位管理機之間的樞紐，起著(zhù)舉足輕重的作用，現場(chǎng)設備的維護須從控制柜入手，首先要了解控制柜分布及各控制器所控設備。其分布及控制設備詳見(jiàn)BAS竣工圖。了解DDC控制柜內器件及接線(xiàn)對維護至關(guān)重要，
1--接線(xiàn)端子：用來(lái)連接現場(chǎng)設備與控制器的接線(xiàn)。接線(xiàn)端子接線(xiàn)為去現場(chǎng)設備接線(xiàn)和去控制器接線(xiàn)。這是檢測現場(chǎng)設備信號的著(zhù)手處，如果發(fā)現上位機畫(huà)面某信號顯示不正�？稍诖颂帣z測其信號是正常。DI點(diǎn)可通過(guò)現場(chǎng)設備的開(kāi)與關(guān)，在此處檢測過(guò)來(lái)的是信號是否為短路與斷路，如開(kāi)對應短路，關(guān)對應斷路，則信號正常；DO點(diǎn)可通過(guò)上位發(fā)送開(kāi)關(guān)信號，在此處檢測發(fā)出的信號是否為短路與斷路，如開(kāi)對應短路，關(guān)對應斷路，則信號正常；AI點(diǎn)在此處可檢測現場(chǎng)過(guò)來(lái)的信號是否為0-10V直流電壓或電阻值為1K歐姆左右（只有溫度信號是電阻值），若在此范圍內，均屬正常；AO點(diǎn)可通過(guò)上位畫(huà)面發(fā)出指令，在此處檢測是否有0-10V的直流電壓。
2-- 空氣開(kāi)關(guān)：控制現場(chǎng)傳感器、執行器、控制器的電源。
3-- 繼電器：協(xié)助DO點(diǎn)完成啟�？刂�，有與強電隔離作用。當DO模塊發(fā)出開(kāi)的指令，使繼電器線(xiàn)包得電，通過(guò)觸點(diǎn)控制現場(chǎng)設備的起停。用上位控制DO點(diǎn)輸出，相應繼電器應吸合并發(fā)出“啪”的聲音。如果沒(méi)有反應，應先檢查DO點(diǎn)是否輸出電壓，如果輸出正常，則應檢查繼電器是否損壞。
4—電源：為控制器、繼電器、現場(chǎng)傳感器、執行器供電，具體供電方式可參看BAS竣工圖。
本系統現場(chǎng)執行器主要為風(fēng)閥執行器和水閥執行器。水閥執行器使用24V（空調機為220V）交流電源供電，控制信號為10V直流電源。正常情況下，當控制信號從0V變到10V時(shí)，閥的開(kāi)度也應該從0%變到100%。如果系統運行時(shí)，執行器不動(dòng)作，則應首先檢查是否有24V交流電源，如果沒(méi)有，到柜子里相應位置檢查，模塊是否送出命令或者保險絲是否燒斷。若無(wú)以上問(wèn)題，檢查線(xiàn)路是否正常。如果執行器動(dòng)作，但動(dòng)作方向相反，應調節執行器上的正反向旋鈕，使其旋到另一方向。如果此時(shí)執行器動(dòng)作方向仍無(wú)改變，則應檢查是否有控制信號送出。到柜子里用萬(wàn)用表實(shí)際測量，如果實(shí)際測不到，可能通道損壞。如果模塊正常，可能是線(xiàn)路問(wèn)題，檢查線(xiàn)路。
風(fēng)閥執行器使用24V交流電源，控制信號10V直流。檢驗方式同水閥執行器。
1.2 四種類(lèi)型點(diǎn)的檢測方法
AI點(diǎn)本系統涉及的AI點(diǎn)包括：溫度、濕度、二氧化碳、一氧化碳、新風(fēng)流量等。
溫度檢測。當某一溫度偏離正常情況下如：-46℃或121℃時(shí)則表示此溫度處于故障狀態(tài)。傳感器使用的是10KT的熱敏電阻。正常阻值小于500Ω，發(fā)生故障時(shí)，在對應的DDC控制的接線(xiàn)端子上測量其阻值是否在正常范圍內，若為負數則表示現場(chǎng)短路；為無(wú)窮大則表示現場(chǎng)開(kāi)路，檢查端子至傳感器的線(xiàn)，即可恢復正常。
濕度檢測。當某一濕度與其它濕度值出現較大偏差，或長(cháng)期為88%左右，則表示此濕度處于故障狀態(tài)。濕度傳感器的反饋信號為0-10VDC電壓，通過(guò)在對應端子處電壓的測量，可判斷線(xiàn)路或濕度傳感器是否正常，針對維護，即可恢復正常。
AO點(diǎn)：本系統的AO點(diǎn)主要包括閥位控制。水閥控制輸出指令均為0-10V電壓。當閥位開(kāi)度與上位人機界面的顯示有較大出入時(shí)，可通過(guò)在端子上測量電壓，看上位界面設置為50%時(shí)，電壓是否為5V，順線(xiàn)檢測執行器端電壓是否一致。如果端子電壓與執行器端電壓不一致，檢查線(xiàn)路并更換。
DI點(diǎn)：本系統DI點(diǎn)主要包括各種狀態(tài)、手/自動(dòng)、及故障點(diǎn)。DI點(diǎn)為無(wú)源觸點(diǎn)，當受控設備處于閉合狀態(tài)時(shí)，如果正常情況下，狀態(tài)點(diǎn)不能返回，則應該用萬(wàn)用表測量二次回路控制柜對應端子是否閉合，如果端子未閉合，則為二次回路控制柜問(wèn)題，由相關(guān)方調整。
DO點(diǎn)：本系統DO點(diǎn)主要是對設備的控制。發(fā)出控制指令會(huì )使相應的繼電器吸合，使受控端線(xiàn)路閉合。用上位發(fā)出控制指令，是否有繼電器吸合聲，若無(wú)，則檢查受控設備端線(xiàn)路。
1.3 維護實(shí)例
1.如何檢查網(wǎng)絡(luò )控制器離線(xiàn)
當操作站電腦顯示某臺網(wǎng)絡(luò )控制器離線(xiàn)（Offline）時(shí)，可按以下方法檢查：
1) 檢查中控室至網(wǎng)絡(luò )控制器之間的連線(xiàn)是否正常。
2) 檢查網(wǎng)絡(luò )控制器的電源是否正常。
3) 檢查網(wǎng)絡(luò )控制器E的燈關(guān)閃爍是否有紅燈，及通訊等閃爍是否在交替閃爍。
4) 如果以上三項均為正常，有可能是設備本身出現故障，請與XX聯(lián)系。
2.如何檢查DDC離線(xiàn)
當操作站電腦顯示某個(gè)DDC離線(xiàn)（Offline）時(shí)，可按以下方法檢查：
1) 檢查網(wǎng)絡(luò )控制器至DDC之間的連線(xiàn)是否正常。
2) 檢查DDC是否供電正常，是否保險絲燒了（控制器的電源保險絲及控制器的保險絲，DDC的保險絲須打開(kāi)面板才能見(jiàn)到）。
3) 如果以上兩項均為正常，有可能是設備本身出現故障，請與XX聯(lián)系。
3. 如何檢查溫度傳感器是否正常
本工程所用溫度傳感器為柏斯頓廠(chǎng)家（參考）提供的BD-10KT系列傳感器，為RTD電阻式的。其返回的電阻值與溫度的對應表可在所附的產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)中查到。當在操作站電腦上發(fā)現有現場(chǎng)溫度值不正常時(shí)，則可按照下列方式檢查：
A.在現場(chǎng)控制箱中找到相應端子，將返回信號線(xiàn)除下并測量其電阻值，檢查相應的溫度值是否正確；如正確，則見(jiàn)（B）項，如不正確，則見(jiàn)（C）項。
B.按照控制箱圖紙的接線(xiàn)檢查有關(guān)接線(xiàn)是否有問(wèn)題，如查不出問(wèn)題，則可能控制器出現問(wèn)題，請與我司聯(lián)系。
C.在現場(chǎng)的溫度傳感器的安裝位置檢查有關(guān)溫度探頭返回電阻值是否正確，如仍有問(wèn)題，則此傳感器有問(wèn)題，需更換；如返回的電阻值是正確的，則是溫度傳感器至控制箱的接線(xiàn)有問(wèn)題，請找有關(guān)人員解決。
4.如何檢查CO2濃度傳感器是否正常
本工程所用有CO2濃度傳感器為L(cháng)TM8733產(chǎn)品，為0-10V電壓式的。其返回的電壓值與CO2濃度的對應為0-2000PPM。當在操作站電腦上發(fā)現有現場(chǎng)CO2濃度值不正常時(shí)，則可按照下列方式檢查：
A. 在現場(chǎng)控制箱中找到相應端子，將返回信號線(xiàn)除下并測量其電壓值，檢查相應的CO2濃度值是否正確；如正確，則見(jiàn)（B）項，如不正確，則見(jiàn)（C）項。
B. 按照控制箱圖紙的接線(xiàn)檢查有關(guān)接線(xiàn)是否有問(wèn)題，如查不出問(wèn)題，則可能控制器出現問(wèn)題，請與XX聯(lián)系。
C. 在現場(chǎng)的CO2濃度傳感器的安裝位置檢查有關(guān)溫度探頭返回電壓值是否正確，如仍有問(wèn)題，則此傳感器有問(wèn)題，需更換；如返回的電壓值是正確的，則是CO2濃度傳感器至控制箱的接線(xiàn)有問(wèn)題，請找有關(guān)人員解決。
5.如何檢查溫濕度傳感器是否正常
本工程所用有溫濕度傳感器為柏斯頓廠(chǎng)家（參考）提供的BD-10KT系列產(chǎn)品，其中溫度為RTD電阻式的。其返回的電阻值與溫度的對應表可在所附的產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)中查到。當在操作站電腦上發(fā)現有現場(chǎng)溫度值不正常時(shí)，則可參照上面3方式檢查。其中濕度為0-10V電壓式的。其返回的電壓值與濕度的對應為0-100%。當在操作站電腦上發(fā)現有現場(chǎng)濕度值不正常時(shí)，則可按照上面4方式檢查。
6.如何檢查空調機組風(fēng)閥是否正常
本工程所用的風(fēng)閥執行器采用*（參考）的產(chǎn)品，它采用24VAC電源對調節閥進(jìn)行驅動(dòng)，0-10VDC返回電壓信號顯示閥門(mén)的開(kāi)度。接線(xiàn)方式可在所附的產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)中查到。
當操作人員發(fā)現閥門(mén)開(kāi)度與控制信號有很大差別時(shí)，可按下列方式檢查：
A)在現場(chǎng)切斷相應控制箱的電源，然后打開(kāi)相應的閥門(mén)驅動(dòng)器外殼，手動(dòng)轉動(dòng)驅動(dòng)器上的齒輪，檢看閥門(mén)是否淤塞。
B)檢查控制箱外部和內部的接線(xiàn)，查看是否有問(wèn)題。
C)檢查控制器的輸出電壓是否正常，如不正常，則可能是控制器出現問(wèn)題。請與我司聯(lián)系。
D)如以上三項均正常，則可能是驅動(dòng)器有問(wèn)題，請與相應廠(chǎng)商聯(lián)系便于更換另一個(gè)新的驅動(dòng)器。
7.如何檢查壓差開(kāi)關(guān)是否正常
壓差開(kāi)關(guān)為一個(gè)開(kāi)關(guān)量信號，接至壓差開(kāi)關(guān)的信號線(xiàn)共有二條。當發(fā)現現場(chǎng)的信號與實(shí)際狀態(tài)不符時(shí)，可按照下列方式檢查：
A)檢查控制箱外部和內部的接線(xiàn)，查看是否有問(wèn)題。
B)試吹其中的一根“＋”管，如果有狀態(tài)改變，則為正常。
C)如B項不正常，則可能是傳感器有問(wèn)題，請與相應廠(chǎng)商聯(lián)系便于更換另一個(gè)新的驅動(dòng)器。
8.如何檢查液位開(kāi)關(guān)是否正常
液位開(kāi)關(guān)為一個(gè)開(kāi)關(guān)量信號，接至液位開(kāi)關(guān)的信號線(xiàn)共有二條。當發(fā)現現場(chǎng)的信號與實(shí)際狀態(tài)不符時(shí)，可按照下列方式檢查：
1) 檢查控制箱外部和內部的接線(xiàn)，查看是否有問(wèn)題。
2) 查看液位浮球朝向是否放反。
1.4 硬件維護細則
1定期清理系統控制柜，粉塵長(cháng)期滯留可能會(huì )導致系統硬件設備內部的短路或斷路，引起設備故障。
2保持控制室內空氣流通，地面干凈；保持室內溫度在20~25℃。
3無(wú)論設備是否通電，非經(jīng)授權者都不得插拔系統部件，不得對系統通訊電纜和電源電纜等亂拔亂動(dòng)。在系統通電時(shí)，嚴禁隨意移動(dòng)機器。
4嚴禁在電腦主機上做任何與工作無(wú)關(guān)的事情，禁止外界的電腦軟盤(pán)進(jìn)入本控制系統，禁止在電腦上玩游戲，以免感染計算機病毒。
5在系統正常工作后，不得隨意退出圖形監控畫(huà)面，不得隨意關(guān)閉系統。
6定期檢查控制器各模塊的工作狀態(tài)，發(fā)現問(wèn)題應及時(shí)處理。
1.5 軟件維護細則
這里所說(shuō)的軟件維護，主要是指如何解決系統的一些問(wèn)題，并使之更好地運行。
1 在沒(méi)有完全掌握軟件或沒(méi)有充分把握的情況下,請勿隨意修改軟件
2 禁止在計算機上玩游戲和運行其它不相關(guān)的軟件
3 在不是十分清楚的情況下，禁止修改系統和應用軟件的配置。
發(fā)現軟件有問(wèn)題，及時(shí)報告有關(guān)部門(mén)。
4 定期備份數據，以免造成不必要的損失。
1.6 應急措施
1 在各種問(wèn)題出現時(shí)，您首先要做的是把一切系統回路控制切換到手動(dòng)，然后再進(jìn)行其它問(wèn)題的處理。
2 在控制柜內出現煙霧或有特殊氣味（比如糊味）散出時(shí)，若來(lái)自控制器請快速關(guān)斷控制器電源，然后再著(zhù)手問(wèn)題的檢查和解決。
軟件維護主要是上位機軟件記錄的備份，軟件的更新等的維護。
1、中央軟件在調試完成后，要做系統要記得做備份，出現重大問(wèn)題可以直接進(jìn)行還原；
2、中央軟件內部菜單要嚴格按照操作權限來(lái)操作；
3、操作人員在軟件系統中要做自己熟悉、有把握的操作，沒(méi)有確定的事情一定不要做。
4、中央電腦盡量少插優(yōu)盤(pán)等東西，中毒很麻煩，或者中毒后直接恢復。
5、現場(chǎng)設備定期進(jìn)行測試，最容易出問(wèn)題的是：集水井浮球和室外設備；
6、自控專(zhuān)業(yè)操作員不要經(jīng)常換來(lái)?yè)Q去的。
樓宇自控系統運行管理規程
管理規程（僅供參考）
1、控制計算機保持開(kāi)啟。
2、每月對系統相關(guān)數據進(jìn)行備份。
3、控制點(diǎn)定義、預定日程表等到參數不可隨意修改。
4、新增被控設備要注意繼電器觸點(diǎn)容量。
5、保持設備表面清潔。
6、嚴禁于控制電腦上運行自帶軟件及游戲。
7、當有“危急告警”發(fā)生時(shí)立即查明及檢修。
8、一切元器件、線(xiàn)路不得隨意更改。
9、網(wǎng)絡(luò )控制器、控制電腦故障應于4小時(shí)內修復；現場(chǎng)控制器、擴展模塊故障應于8小時(shí)內修復；中間繼電器故障應于2小時(shí)內修復。
樓宇自控系統維修保養技術(shù)規范(BA)
維護保養技術(shù)規范是我們日常維護保養的重要依據。
1.目的：樓宇設備自動(dòng)控制系統，以下簡(jiǎn)稱(chēng)BMS（BA），需要定期實(shí)施維修、保養和檢測作業(yè)，否則，該系統不僅可能出現故障而使得包括暖通空調、給排水、污水處理、照明、電梯、自動(dòng)扶手電梯、景觀(guān)燈光及噴水池、太陽(yáng)能收集及變送、雨水收集等系統裝置處于失控狀態(tài)，而且可能令這些設備系統處于損壞的風(fēng)險之中。
2.要求：BMS定期維修、保養和檢測作業(yè)如同其它設備系統裝置一樣，需要符合工況實(shí)際的編制年度、季度以及月度計劃，需要編制符合所轄設備系統裝置的維修、保養和檢測方案（規程），需要落實(shí)維修、保養和檢測所必要的儀器、儀表和工具，需要配備符合上述方案（規程）和計劃的員工團隊。
3.編制要點(diǎn)
1、BMS定期維修、保養和檢測年度、季度以及月度計劃編制要點(diǎn)：
1.1 BMS的構成：主機設備、應用軟件、網(wǎng)絡(luò )（線(xiàn)纜）及變送器、傳感器、執行機構。
1.2 BMS的檢測：測量變送器的精度、測量傳感器的精度、測量執行機構的直流電阻、測量網(wǎng)絡(luò )（線(xiàn)纜）的信噪比、測量系統的傳輸速率。
1.3 BMS的保養：保養傳感器、保養網(wǎng)絡(luò )（線(xiàn)纜）、保養主機設備、保養變送器。
1.4 BMS的維修：維修網(wǎng)絡(luò )（線(xiàn)纜）、維修（更換）變送器、維修執行機構、維修（更換）傳感器。
1.5 利用日保養、周保養和月保養，全面覆蓋BMS所有組成部分。
1.6 利用季度和年度檢測，落實(shí)全系統檢測。
1.7 利用檢測與保養進(jìn)一步減少系統故障率。
2 BMS定期維修、保養和檢測方案（規程）
2.1BMS檢測方案（規程）
2.1.1測量變送器的精度
2.1.2測量傳感器的精度
2.1.3測量執行機構的直流電阻
2.1.4測量網(wǎng)絡(luò )（線(xiàn)纜）的信噪比
2.1.5測量系統的傳輸速率
2.2BMS保養方案（規程）
2.2.1保養傳感
2.2.2保養網(wǎng)絡(luò )（線(xiàn)纜）
2.2.3保養變送器
2.2.4保養主機設備
2.3BMS維修方案（規程）
2.3.1維修網(wǎng)絡(luò )（線(xiàn)纜）
2.3.2維修（更換）變送器
2.3.3維修執行機構
2.3.4維修（更換）傳感器
3 BMS與所轄其它系統設備的聯(lián)動(dòng)
3.1BMS與暖通空調系統設備的聯(lián)動(dòng)
3.1.1新風(fēng)系統
3.1.2排風(fēng)系統
3.1.3新風(fēng)機組
3.1.4冷卻循環(huán)水系統
3.1.5冷凍采暖水系統
3.1.6主機系統
3.2BMS與給排水系統設備的聯(lián)動(dòng)
3.2.1給水及其計量裝置
3.2.2集水井裝置
3.2.3景觀(guān)水景噴水池裝置
3.2.4生活水箱液位控制及報警系統
3.2.5給排水泵組
3.3BMS與污水處理系統設備的聯(lián)動(dòng)
3.3.1各工藝水池液位控制和報警裝置
3.3.2各工藝水泵組
3.4BMS與雨水收集系統設備的聯(lián)動(dòng)
3.5BMS與照明系統設備的聯(lián)動(dòng)
3.6BMS與變配電系統設備的聯(lián)動(dòng)
3.7BMS與應急柴油發(fā)電機系統設備的聯(lián)動(dòng)
3.8BMS與電梯系統設備的聯(lián)動(dòng)
3.9BMS與自動(dòng)扶手梯系統設備的聯(lián)動(dòng)
3.10BMS與消防系統設備的聯(lián)動(dòng)
4 BMS定期維修、保養和檢測所必要的儀器、儀表和工具清單
BAS維護要求（僅供參考）
一、服務(wù)內容
�。�1）無(wú)償提供電話(huà)、EMAIL技術(shù)咨詢(xún)服務(wù)。
乙方設立專(zhuān)門(mén)的技術(shù)支持熱線(xiàn)電話(huà)并設置專(zhuān)門(mén)的電子郵件地址，由工程師專(zhuān)家回答用戶(hù)提出的問(wèn)題，協(xié)助用戶(hù)解決出現的問(wèn)題。提供硬件和軟件的技術(shù)咨詢(xún)服務(wù)，30分鐘內（晚上為60分鐘內）回復。
乙方會(huì )填寫(xiě)《電話(huà)支持記錄單》，記錄用戶(hù)提出的問(wèn)題及其解決的情況，客戶(hù)的滿(mǎn)意情況以及與客戶(hù)的聯(lián)系方法等等。
電話(huà)支持的時(shí)間為每周七天，每天24小時(shí)均可以進(jìn)行。
�。�2）預防性維護：根據計劃每個(gè)月一次的上門(mén)維保檢查服務(wù)。
乙方根據客戶(hù)的實(shí)際需求，對本項目中由乙方所提供的安全管理系統平臺提供維護服務(wù)，乙方將定期和客戶(hù)進(jìn)行聯(lián)系，向用戶(hù)了解系統平臺和軟件系統的運行情況，對用戶(hù)的問(wèn)題和要求提供技術(shù)支持，提供預防性的維護。
乙方將為已簽訂維修合同的用戶(hù)準備必要的配件，以便能以最快的速度解決硬件問(wèn)題。
乙方的技術(shù)專(zhuān)家赴客戶(hù)現場(chǎng)服務(wù)會(huì )填寫(xiě)《工程及客戶(hù)服務(wù)報告》，記載問(wèn)題的解決情況和客戶(hù)的滿(mǎn)意程度，并由該技術(shù)專(zhuān)家和客戶(hù)代表簽字。
維護計劃內容包括：
1、編制客戶(hù)系統維護服務(wù)方案；
2、每一個(gè)月指派專(zhuān)門(mén)的服務(wù)人員對系統依照服務(wù)方案進(jìn)行維護，并提交服務(wù)報告；
3、向業(yè)主進(jìn)行調研，調研內容以預防問(wèn)題發(fā)生為主；
4、定期進(jìn)行備件庫存核查；
5、加強性系統軟件服務(wù)。
�。�3）應急服務(wù)。
乙方承諾在接到用戶(hù)報告系統故障的電話(huà)通知后，60分鐘內（晚上為2小時(shí)內）安排專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員為用戶(hù)分析故障，提供解決問(wèn)題的途徑。
當系統運行確實(shí)發(fā)生現場(chǎng)技術(shù)人員無(wú)法排除的故障，乙方將在得到通知后采取應急措施，白天在4小時(shí)內派出具備故障排除技能的工程師到達現場(chǎng)，著(zhù)手處理問(wèn)題。在排除故障期間盡可能提供臨時(shí)的替代設備。
待故障處理完畢后，再根據合同協(xié)議與硬件優(yōu)惠價(jià)進(jìn)行收費。
(4) 工作日駐場(chǎng)值班。
在維護合同期內，根據客戶(hù)的要求，在工作時(shí)間安排一人在總控臺進(jìn)行值守，對系統軟件運行情況進(jìn)行監視，檢查系統運行情況。對于客戶(hù)方操作人員的基本問(wèn)題進(jìn)行回答，并協(xié)助客戶(hù)處理系統簡(jiǎn)單故障。
二、售后服務(wù)
故障響應的安排
對于用戶(hù)提出的故障問(wèn)題，在接到用戶(hù)的通知以后，乙方在60分鐘內（晚上為2小時(shí)內）響應，通過(guò)電話(huà)、郵件的方式進(jìn)行解決。
對于通過(guò)電話(huà)、郵件的方式不能解決的故障問(wèn)題，乙方將派工程師進(jìn)行現場(chǎng)維護，在接到用戶(hù)通知后的2小時(shí)內（緊急故障）到達現場(chǎng)。節假日將會(huì )在24小時(shí)內到達現場(chǎng)。
對于用戶(hù)提出的處理系統一般故障的請求，我們將在接到用戶(hù)通知以后的24個(gè)小時(shí)之內予以解決。
備品備件的有償優(yōu)惠提供：根據自動(dòng)監測系統的配置組成，對重要的、關(guān)鍵的、常用的設備，設立備件庫，以備緊急情況發(fā)生時(shí)，能及時(shí)有償提供備件予以替換使用。
若系統出現故障，乙方承諾24小時(shí)內修復(無(wú)備件除外)，如果產(chǎn)品故障在檢修24小時(shí)后仍無(wú)法排除，乙方將有償提供不低于故障產(chǎn)品規格型號檔次的備用產(chǎn)品給項目單位便用，以保證系統正常運行。
詳細維保服務(wù)計劃
事項內容
指派專(zhuān)人負責的客戶(hù)代表工程師
乙方指派的客戶(hù)代表工程師將專(zhuān)職于系統運作和技術(shù)服務(wù)，安排定期走訪(fǎng)用戶(hù)及檢查各端接部件、并保證用戶(hù)能夠在規定的服務(wù)及響應時(shí)間內得到相應的技術(shù)支持服務(wù)。
安排系統運行及服務(wù)情況定期回顧與訪(fǎng)問(wèn)
乙方每月指派專(zhuān)門(mén)技術(shù)工程師到用戶(hù)系統現場(chǎng)服務(wù)，主要工作包括：對指定的產(chǎn)品做定期的維護保養，包括布線(xiàn)性能診斷，檢測系統設備性能，對有潛在問(wèn)題或已損設備的更換，提出系統優(yōu)化解決方案，并進(jìn)行詳細的工作記錄，以做到系統信息及檢修記錄文件化。每年進(jìn)行兩次用戶(hù)系統運行狀況的總結與回顧，內容可根據雙方的協(xié)商而決定，主要是為幫助用戶(hù)解決在使用過(guò)程中遇到的硬件故障及性能問(wèn)題，提供相應的解決方案，尋求系統的最佳配置，避免問(wèn)題的再次出現。
專(zhuān)業(yè)技術(shù)及項目發(fā)展咨詢(xún)
協(xié)助用戶(hù)制定軟/硬件及軟件系統的擴充/升級計劃，提供對用戶(hù)系統與軟件應用方面的改進(jìn)建議及方案。
協(xié)助用戶(hù)建立系統管理計劃包括建立系統重要配置文檔檔案、系統安全管理計劃、數據備份/恢復管理計劃、操作及維護管理計劃，以保證用戶(hù)日常管理和維護工作的正常進(jìn)行。
現場(chǎng)硬件系統支持服務(wù)
我工程師將提供現場(chǎng)硬件部件測試及相關(guān)故障排除，并及時(shí)與廠(chǎng)家聯(lián)系，將損壞器件更換，保障系統聯(lián)系正常運行，使系統故障停頓時(shí)間不超過(guò)24小時(shí)。
熱線(xiàn)電話(huà)支持服務(wù)
經(jīng)乙方授權的用戶(hù)方人員可將故障保修或技術(shù)咨詢(xún)服務(wù)請求通過(guò)乙方技術(shù)支持響應中心的熱線(xiàn)電話(huà)，或以傳真和電子郵件的形式報告給支持工程師。非工作時(shí)間內，乙方保證用戶(hù)可電話(huà)聯(lián)系到指定的客戶(hù)代表工程師回復服務(wù)請求。
網(wǎng)絡(luò )支持服務(wù)
乙方工程師將幫助用戶(hù)解決在系統運行中出現的故障及性能問(wèn)題，解決問(wèn)題包括故障隔離、硬件檢測、系統網(wǎng)絡(luò )及網(wǎng)絡(luò )軟件診斷和調試，同時(shí)幫助排除通訊線(xiàn)路方面的干擾。為了盡快解決問(wèn)題，乙方將盡可能地幫助用戶(hù)聯(lián)絡(luò )有關(guān)的硬件廠(chǎng)商，以得到有關(guān)的技術(shù)資料及支持。
對機房環(huán)境的檢查
乙方工程師將在現場(chǎng)負責檢查機房的電源、網(wǎng)絡(luò )布線(xiàn)，提出合理化建議，以保證系統能在一個(gè)比較好的環(huán)境下正常運行。
預防性定期維護工作內容：
每一個(gè)月根據協(xié)商日期，乙方指派專(zhuān)門(mén)的服務(wù)人員對系統依照服務(wù)方案進(jìn)行維護，并提交服務(wù)報告。
維保工作內容主要包括：
�。�1）服務(wù)器
事項內容
Insigh服務(wù)器1. 檢查主機操作系統Windows XP安裝情況，是否運行正常；計算機硬件是否有故障。
2. 檢查INSIGHT軟件的安裝、運行情況，以及其他選項OPC、Soft controller、Apogee GO是否配置和運行正常。
3. 檢查主機與網(wǎng)絡(luò )交換機、網(wǎng)關(guān)設備、BLN、系統外部設備、通訊接口之間的連接，通訊是否正常，確認系統內設備無(wú)故障；
4. 檢查數據庫文件是否齊全，清理數據庫冗余文件，對系統進(jìn)行必要的優(yōu)化；
5. 檢查數據庫備份是否正常，定期進(jìn)行備份，備份文件是否齊全；
6. 根據系統報告和通訊狀況列出DDC通訊故障清單；
7. 根據系統報告以及圖形上反映出的FAILED點(diǎn)和報警點(diǎn)等狀況，列出點(diǎn)故障檢查清單；
8. 根據系統報告設備運行狀況和客戶(hù)反映意見(jiàn)，列出監控設備故障檢查清單；
9. 檢查各網(wǎng)關(guān)程序啟停是否正常；
10. 檢查報表軟件程序運行是否正常；
11. 檢查PPCL程序運行是否正常；
12. 檢查點(diǎn)報警設置是否正常。
�。�2）各網(wǎng)關(guān)子系統
事項內容
CCTV
1. 檢查通訊接口、視頻采集卡、同軸電纜、顯示屏等連接線(xiàn)是否正常；
2. 檢查網(wǎng)關(guān)程序是否配置和運行正常。
3. 在畫(huà)面上發(fā)送指令，切換監控攝像槍的號碼，在監控屏幕上檢查信號源是否正確。
發(fā)電機
1. 檢查通訊接口、連接線(xiàn)、適配器是否連接和運行正常，檢查電源和信號指示燈是否正確；
2. 檢查網(wǎng)關(guān)程序是否配置和運行正常；
3. 在操作界面上發(fā)送指令，檢查信號源是否正確。
4. 在畫(huà)面上檢查發(fā)電機數據是否正確。
5. 模擬產(chǎn)生報警信號，檢查報警記錄，檢查數據報表。
智能電柜
1. 檢查通訊接口、連接線(xiàn)、適配器是否連接和運行正常，檢查電源和信號指示燈是否正確；
2. 檢查網(wǎng)關(guān)程序是否配置和運行正常；
3. 在操作界面上發(fā)送指令，檢查信號源是否正確。
4. 在畫(huà)面上檢查智能電柜數據是否正確。
5. 模擬產(chǎn)生報警信號，檢查報警記錄，檢查數據報表。
UPS
1. 檢查通訊接口、連接線(xiàn)、適配器是否連接和運行正常，檢查電源和信號指示燈是否正確；
2. 檢查網(wǎng)關(guān)程序是否配置和運行正常；
3. 在操作界面上發(fā)送指令，檢查信號源是否正確。
4. 在畫(huà)面上檢查UPS數據是否正確。
5. 模擬產(chǎn)生報警信號，檢查報警記錄，檢查數據報表。
短信報警
1. 檢查通訊接口、連接線(xiàn)、適配器是否連接和運行正常，檢查電源和信號指示燈是否正確；
2. 檢查網(wǎng)關(guān)程序是否配置和運行正常；
3. 在操作界面上發(fā)送指令，檢查信號源是否正確。
4. 模擬產(chǎn)生報警信號，檢查報警短信是否即時(shí)發(fā)送生效。
�。�3）客戶(hù)端
事項內容
IE客戶(hù)端
1. 檢查客戶(hù)端與主機網(wǎng)絡(luò )通訊是否正常；
2. 檢查APOGEE GO配置是否正常；
3. 檢查IE 瀏覽器插件是否安裝并運行；
4. 打開(kāi)IE瀏覽器，檢查是否能打開(kāi)客戶(hù)端畫(huà)面。
�。�4）DDC檢查
事項內容
DDC 控制器模塊箱 檢查DDC硬件型號的檢查和核對；
DDC設備外觀(guān)和安裝情況的檢查；
DDC電源、狀態(tài)指示燈、報警指示燈的檢查；
點(diǎn)模塊和擴展模塊安裝情況、通訊狀況的檢查；
點(diǎn)接線(xiàn)、電源線(xiàn)、通訊線(xiàn)緊固外觀(guān)檢查。
DDC外部和內部清潔。
�。�5）檢測報告
每季度安排一次系統詳細檢測，時(shí)間與甲方協(xié)商確定，對于每季度詳細檢測，重在排除隱藏的問(wèn)題，根據現有系統的流程的實(shí)際的工作情況，提出合理化建議，對于存在隱患的設備，提前向甲方報告。并于每次檢測完畢后，提交相交檢測報告給甲方存檔。
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